취득세·주택담보대출 계산기

계산에 쓰는 기준

위 계산기가 실제로 적용하는 세율·한도 기준입니다. 화면에 나온 숫자가 어디서 나왔는지 확인하실 수 있게 그대로 적어 두었습니다.

취득세

취득 이후의 주택 수로 세율이 갈립니다. 1주택이 되는 경우는 가격 구간별 누진이고, 3주택 이상이 되면 중과세율이 붙습니다.

6억원 이하

1%

6억 초과 9억 이하

1%에서 3%까지 선형 증가 (1억원당 약 0.667%p)

9억원 초과

3%

취득 후 3주택

조정대상지역 12% · 그 외 8%

취득 후 4주택 이상

12% (지역 무관)

생애최초 감면

무주택자가 12억원 이하 주택을 취득하면 본세에서 최대 200만원 감면

지방교육세

표준세율 구간은 본세의 10% · 중과 구간은 취득가액의 0.4%

농어촌특별세

전용 85㎡ 초과만 부과 — 표준 0.2% · 8% 중과 0.6% · 12% 중과 1.0%

근거: 지방세법 제11조·제13조의2, 지방세특례제한법 제36조의3(생애최초), 농어촌특별세법. 다만 처분 조건 없이 두 번째 주택을 취득해 2주택이 되는 경우(조정대상지역 8%)는 이 계산기가 다루지 않습니다 — 계산기의 ‘1주택’은 처분 조건을 전제한 일시적 2주택이고, ‘2주택’은 취득 후 3주택이 되는 경우입니다.

재산세 (매년 내는 보유세)

취득세가 살 때 한 번이라면 재산세는 매년입니다. 과세 기준일은 6월 1일이고, 그날의 소유자가 냅니다. 과세표준은 실거래가가 아니라 공시가격에 공정시장가액비율을 곱해서 구합니다.

공정시장가액비율

일반 60% · 1세대 1주택은 2026년분에 한해 공시가격 3억 이하 43% · 3~6억 44% · 6억 초과 45%

표준세율

과세표준 6천만 이하 0.1% · 6천만~1.5억 6만원+초과분 0.15% · 1.5억~3억 19.5만원+초과분 0.25% · 3억 초과 57만원+초과분 0.4%

1세대 1주택 특례세율

공시가격 9억원 이하만 — 6천만 이하 0.05% · 6천만~1.5억 3만원+초과분 0.1% · 1.5억~3억 12만원+초과분 0.2% · 3억 초과 42만원+초과분 0.35%

도시지역분

과세표준 × 0.14% (조례로 0.23% 이내에서 달라질 수 있음)

지방교육세

재산세 본세 × 20% (도시지역분은 제외하고 계산)

납부 시기

7월과 9월에 절반씩. 연 20만원 이하면 7월에 한 번에 부과될 수 있습니다

종합부동산세

공시가격 합계 9억원(1세대 1주택 12억원) 초과 시 대상 — 이 계산기는 대상 여부만 판정하고 세액은 계산하지 않습니다

근거: 지방세법 제110조·제111조·제111조의2·제112조·제115조·제151조와 같은 법 시행령 제109조·제110조의2. 과세표준상한액(직전 연도 과세표준 기준)은 반영하지 않았습니다 — 직전 연도 값을 알아야 계산되기 때문이며, 실제 고지액은 여기 값보다 낮을 수 있습니다. 주택분 세부담상한은 2024년부터 적용되지 않습니다.

1세대 1주택 판정에서 공정시장가액비율 특례는 공시가격 9억원을 넘는 주택도 받지만, 세율 특례(제111조의2)는 9억원 이하만 받습니다. 두 가지를 같은 조건으로 묶으면 결과가 틀립니다.

대출 한도 — LTV

보유 주택 수, 규제지역 여부, 수도권 여부, 생애최초 여부로 갈립니다. 수도권 규제지역에는 주택가격 구간별 절대 한도가 별도로 걸립니다.

생애최초 · 규제지역

70% (최대 6억원)

생애최초 · 수도권 비규제

70% (최대 6억원)

생애최초 · 비수도권 비규제

80% (최대 6억원)

무주택 · 서민실수요

70% — 연소득 9천만원 이하 + 주택가격 규제 8억 이하 / 비규제 9억 이하

무주택 · 규제지역

50% (서민실수요 미해당 시)

무주택 · 비규제

70%

취득 후 3주택 이상 · 규제지역

대출 불가 (0%)

취득 후 3주택 이상 · 수도권 비규제

대출 불가 (0%)

취득 후 3주택 이상 · 비수도권 비규제

60%

수도권 규제지역 절대 한도

주택가격 15억 이하 6억 · 15~25억 4억 · 25억 초과 2억

대출 한도 — DSR과 스트레스 DSR

일반 은행 대출의 DSR 한도는 실제 금리가 아니라 스트레스 금리를 더한 심사금리로 역산합니다. 가산폭이 금리 유형에 따라 달라서, 같은 소득이라도 변동금리를 고르면 한도가 가장 작게 나옵니다.

DSR 한도

연소득의 40%

스트레스 금리 기준

수도권 또는 규제지역 3.0%p · 그 외 지방 0.75%p

변동금리

기준의 100% 가산

혼합형

수도권·규제 80% · 지방 60%

주기형

수도권·규제 40% · 지방 30%

고정금리

가산 없음

정책대출

스트레스 DSR 미적용 — DTI 60% 기준으로 계산

실제 은행은 과거 5년 최고금리와 현재 금리의 차이로 스트레스 금리를 산정합니다(하한·상한 있음). 이 계산기는 대표 하한값을 쓰므로 은행이 산정한 값과 다를 수 있습니다.

정책대출 한도와 자격

디딤돌

일반 2억 · 생애최초 2.4억 · 신혼 또는 2자녀 3.2억

보금자리론

일반 3.6억 · 생애최초 4.2억 · 주택가격 6억원 이하

신생아 특례

한도 4억 · 연소득 1.3억(맞벌이 2억) 이하 · 주택 평가액 9억원 이하

2026년 8월 기준으로 확인한 값입니다. 세율과 대출 규제는 수시로 바뀌고, 개인의 소득·부채·주택 이력에 따라 실제 결과가 달라집니다. 계약이나 대출 실행 전에는 금융기관과 관할 지자체에서 반드시 확인하세요.